隣の空家を管理してもらえる？－所有者不明土地・建物管理制度

民法改正により、令和5年4月1日から所有者不明土地・建物管理制度が始まりました。所有者不明土地・建物について、裁判所が管理人を選任してくれる制度です。隣が空家で管理がされておらず困っている、といった場合に利用できます。

Q&A

A1．従来の制度が「ヒト単位」であったのに対し、新しい制度は「モノ単位」である点が大きく異なります。

従来の財産管理制度（不在者財産管理人や相続財産管理人）は行方不明者の全財産（不動産に限らず）を管理する制度であるため、予納金（管理人選任の申立てにあたり、申立人が裁判所に納めるお金）も高額となりがちで利用しにくいものでした。

新しい制度は行方不明者の特定の不動産のみを管理できます。予納金が不要となるわけではありませんが、全財産を管理するよりは低額になるはずです。

また、従来の制度はそもそも所有者が誰か分からない場合（行方不明というだけではなく、存在するのかどうかすら不明という場合）には利用できませんでしたが、新しい制度はこのような場合でも利用可能です。

A2．空家・空地の所在地を管轄する地方裁判所です。

なお、従来の制度（不在者財産管理人や相続財産管理人）の管轄は家庭裁判所なので、申立て先が異なります。

A3．利害関係人です。

例えば、不利益を被るおそれがある隣地所有者や、公共事業のために不動産の利用・取得を希望する事業者、不動産の時効取得を主張する者等です。市町村長による申立ても、特に必要性が認められる場合は可能です。

また、不動産の共有者の1人が行方不明の場合、他の共有者も利害関係人として申立てができますが、共有持分については別途、持分取得制度や持分譲渡制度が創設されるので、そちらを利用したほうが良いケースもあろうかと思います。

A4．民間の買取希望者についても、一律に排除されるものではないとされています。

要するに、ケースバイケースだが可能性はある、ということです。

A5．裁判所の許可を得ることが条件ですが、可能です。

なお、保存・利用・改良行為は裁判所の許可なく可能です。

A6．裁判所が管理の必要性を認めることが要件であるため、第三者が適切に管理しているならば申立てが却下されることもあります。

A7．具体的な調査方法まで法律で決まっているわけではないのでケースバイケースですが、必要な調査を尽くし、裁判所に所在等が不明と認められる必要があります。

例えば以下のような調査が考えられます。

＜個人の場合＞

＜法人の場合＞

A8．1カ月以上の異議届出期間を定めて公告する必要があります。

この期間内に行方不明者が現れて異議を届出た場合は、申立ては却下されます。

A9．1人の管理人が選任されることもあり得ます。

A10．ケースバイケースですが、土地と建物の所有者が同じ場合は、1人の管理人でも差し支えないと判断されるケースが多いと思われます。

一方で、土地と建物の所有者が異なる場合は、利益相反の観点からそれぞれ別の管理人を選任すべきケースが多いと思われます。

A11．利用できません。

A12．不動産の登記事項を確認することにより判断できます。

裁判所により所有者不明土地・建物管理命令が発令されると、その旨の登記がなされます。

なお、この登記は裁判所書記官の嘱託によりなされるため、利害関係人等から登記申請をする必要はありません。