行方不明の土地共有者の持分を買い取れる？

今後の民法改正（令和5年4月1日施行）により、裁判所の決定を得て、行方不明の共有者の不動産持分を取得できるようになりました。

Q&A

Q1．従来の方法と何が違うのですか？

A1．最も大きな違いは、共有者の所在が分からない場合だけでなく、そもそも誰が共有者なのか分からない場合にも使える方法だということです。

従来の方法（共有物分割訴訟や不在者財産管理人を選任する方法）では、後者の場合に対応できませんでした。

Q2．行方不明の共有者についてどこまで調査する必要がありますか？

A2．具体的な調査方法まで法律で決まっているわけではないのでケースバイケースですが、必要な調査を尽くし、裁判所に所在等が不明と認められる必要があります。

例えば以下のような調査が考えられます。

• 登記簿上及び住民票上の住所に居住していないかどうかを調査
• 死亡している場合には戸籍を調査して、判明した相続人の住民票を調査

法人の場合は、

• 登記簿上の所在地に本店又は主たる事務所がないことを調査
• 代表者が法人の登記簿上及び住民票上の住所に居住していないかを調査
• 代表者が死亡して存在しないことを調査

Q3．申し立てはどの裁判所に対して行うのですか？

A3．不動産の所在地を管轄する地方裁判所です。

Q4．持分取得の請求は、行方不明の共有者以外の全員から行う必要がありますか？

A4．共有者の1人からでも請求できます。

複数人で請求した場合は、行方不明者の持分は請求者の持分割合により按分されることになります。

なお、1人から請求した場合も、裁判所から他の共有者に通知が行くので、それを受けて他の共有者も持分取得（按分取得）を請求できます。

Q5．持分取得までどれくらい時間がかかりますか？

A5．3カ月以上の異議届出期間が経過した後、裁判所が決定した額を供託してから持分取得の裁判がなされることになります。

異議申出期間中に行方不明の共有者から異議が出れば申し立ては却下されます。

他の（所在の知れている）共有者から異議があった場合も同様に却下されますが、この場合は共有物分割もしくは遺産分割の訴えが提起されていることが条件ですので、その訴訟において決着をつけることになります。

なお、共有物分割や遺産分割の訴えは、共有者が行方不明の場合には提起できますが、共有者がそもそも誰か分からない場合には提起できません。

Q6．買い取り代金の支払いはどうすればいいですか？

A6．持分の時価相当額（裁判所が決定します）を供託所に供託します。

ただし、後で行方不明となっていた共有者が現れて、供託金額に納得しない場合は、金額をめぐって訴訟を起こすことができます。訴訟において供託金額では足りないと判断された場合、差額を支払わなければなりません。

Q7．建物の共有についても、この制度は利用できますか？

A7．利用できます。

Q8．不動産の使用収益権（賃借権、地上権等）の共有についても、この制度は利用できますか？

A8．利用できます。

Q9．動産、預貯金、株式等の共有についても、この制度は利用できますか？

A9．利用できません。不動産（土地と建物）に限られます。

Q10．相続により共有となった場合にも、この制度は利用できますか？

A10．相続開始から10年経過していれば利用できます。

なお、死亡した共有者の相続人が1人だけの場合は、「相続により共有となった」わけではないので10年経過しなくても利用できます。（あくまで法定相続人が1人しかいない場合であり、遺産分割協議の結果1人だけが相続することになった場合は含みません。）

Q11．共有者の1人が死亡して相続人がいない場合、この制度は利用できますか？

A11．利用できません。相続人不存在の場合は、その持分は最終的に他の共有者のものになるので、そもそも利用する必要がありません。

死亡した共有者に特別縁故者がいる場合はその人が持分を取得することがあり得ますが、この場合も行方不明等ではないのでこの制度は利用できません。