以前は「A不動産をXに相続させる」という遺言があれば、相続登記をしなくてもXはA不動産の所有権を主張することができました。
民法改正により令和元年7月1日以降は、相続登記をしなければ「法定相続分を超える部分」については第三者に対抗（主張）することができなくなりました。
登記は「早い者勝ち」なので、遺言により不動産を取得した相続人は、なるべく早く相続登記を備える必要があります。
Q&A
Q1．具体例で説明してください。
A1．相続人がXとYの2人で、「A不動産はXに相続させる」という遺言があるにも関わらず、Yが法定相続割合（X持分1/2、Y持分1/2）による登記をした上で、Y持分（1/2）を第三者Zに売却してしまいました。
この場合、Zが登記を備えると、XはZに対して「（Zが得た1/2の権利は）遺言があるから自分のものだ」と主張することはできなくなる、ということです。
他に、Yにお金を貸している第三者Zが、法定相続割合による相続登記をした上でY持分を差し押さえるといったケースも考えられます。
Q2．他の相続人や第三者が法定相続割合による相続登記を申請することは可能なのですか？
A2．相続人は単独で法定相続割合による相続登記を申請することが可能です。
第三者は基本的にはできませんが、相続人に対して債権がある場合（お金を貸している等）は、その債権を回収する目的で、相続人に代わって法定相続割合による登記を申請することができます。
Q3．「法定相続分を超える部分」とはどういうことですか？
A3．Q1の例で言えば、1/2を超える部分です。逆に言えば、Xは登記がなくても1/2までは権利を主張することができます。
例えば、Yが所有権全部を単独で取得したという虚偽の登記を備えた上でZに売却しても、Xは1/2の権利については登記がなくてもZに主張できるということです。
Q4．登記しなければ他の相続人にも対抗（権利を主張）できないのですか？
A4．できます。他の相続人は当事者であり、第三者ではないからです。
登記はあくまで第三者に対して権利を主張するための要件です。
Q5．（Q1の例において）Yの責任を問うことはできますか？
A5．Yが遺言の存在と内容を知っていた（つまり自分には権利がないと知っていた）のであれば不法行為になると考えられますので、損害賠償請求をすることができます。
ただし、登記を備えたZからA不動産の権利を取り戻すことはできません。先に登記を備えたZは、（Zから見た）第三者Xに権利を主張できるからです。
Q6．（Q1の例において）Zが遺言の存在を知っていたときでも、先に登記されてしまうとXは権利を主張できなくなるのですか？
A6．できなくなります。
ただし、Zが遺言の存在を知った上で、取得した権利をXに高値で売り付けてやろうという意図を持っていたような場合は、例外的に登記がなくてもXはZに権利を主張できます。
また、遺言執行者の存在をZが知っていたならば、Zは権利を取得できません。遺言執行者がいる場合は、相続人（Y）がした財産の処分は無効となるからです。
Q7．遺言ではなく遺産分割協議により不動産を取得した場合も、相続登記は必要ですか？
A7．必要です。
遺産分割協議については従前（令和元年7月1日より前）から、登記の先後で決めることとされています。
なお、遺贈の場合も同様です。
※遺言書に「遺贈する」と書かれていても「相続させる」と書かれていても指定された人が財産を取得するという点では同じことですが、従前は前者では（第三者に権利を主張するために）登記が必要、後者では不要となっていました。民法改正（令和元年7月1日施行）によりこの不整合が解消され、いずれの場合も登記が必要となりました。
Q8．遺言執行者が相続登記の手続きを行うことはできますか？
A8．できます。むしろ遺言執行者の職務として積極的に行うべきです。
＜「相続させる」遺言の場合＞
遺言執行者は単独で相続登記の手続きを行うことができます（遺言の中で特に禁じられていない限り）。なお、不動産を取得した相続人も単独で相続登記申請が可能です。
＜遺贈の場合＞
遺言執行者と受遺者（遺贈を受けた人）との共同で登記申請が可能です。受遺者が遺言執行者として指定されている場合は事実上単独で申請可能です。
なお、不動産登記法改正（令和5年4月1日施行）により受遺者が相続人である場合（第三者ではない場合）、受遺者による単独申請が可能となります。
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