不動産の分け方

遺産の中に不動産がある場合に、相続人間で分割する方法について記述します。

Q&A

A1．以下の4つの分割方法があります。

A2．相続人がAB2人の場合、Aが単独で不動産を取得するような分け方です。Bはその代わり他の財産（預貯金等）を取得することになるでしょう。

また、1つの土地を2つに分けて（分筆（ぶんぴつ）といいます）、ABそれぞれが単独で取得する方法も現物分割の一種です。

A3．相続人がAB2人の場合、AがBに金銭（代償金）を支払って単独で不動産を取得するような分け方です。AがBに払うのは遺産ではなくA固有の財産（ポケットマネー）であり、この点で現物分割と異なります。不動産以外の遺産があまりないような場合に使われる方法です。

なお、代償としてAがBに渡す財産は金銭に限られません。Aが所有する他の不動産や株式等でも構わないのですが、その場合は譲渡所得税が生じる可能性があるので、税理士に相談することをお勧めします。

A4．不動産を売却して金銭を相続人間で分ける方法です。

不動産は死者名義のままでは売れないので、一旦相続登記をする必要があります。法定相続割合で相続人全員の名義で登記しますが、売却手続きの手間を考えて便宜的に相続人のうちの1人の名義で登記することもあります。

相続人1人の名義にした場合でも、遺産分割協議書に「便宜的に」そうする旨が書かれていれば、金銭（売却代金）を他の相続人に分けても贈与税が掛かることはありません。

ただし、「便宜的に」と書かれた遺産分割協議書では登記を通してくれない法務局もあると聞いたことがあります。（登記は実態に即して行うことが大原則です。）

また、譲渡所得税は名義人となった相続人にだけ課税されてしまうので、その分を売却代金から支出するよう取り決めておく等、工夫する必要があります。

以上のことを考えると、相続人全員の共有名義で登記して、売却手続きについては代表者に一任するといった方法が良いかもしれません。

A5．相続人がAB2人の場合、どちらかの単独所有とはせずABの共有名義にする方法です。

Aが居住するので売却はしたくない、でも不動産以外の遺産がほとんどなく、Aには代償金を支払えるような資力もない、というような場合にやむを得ずとる方法です。

将来的にAやBにも相続が発生するとどんどん共有関係が複雑化するので望ましい分割方法とは言えません。